中远两湾城
“我还了五年债。”最近，恽梅的这句“玩笑”话被传开了。
从2021年到中远两湾城第三居民区当书记开始，恽梅针对居民反映最强烈的问题，列下了9条“硬件债务清单”：儿童乐园修缮、电梯更新、小区道路改造更新、监控设施更新、社区食堂……
如今五年过去，恽梅笑称“债还得差不多了。”她也有了新身份：中远两湾城党委书记。今年7月，中远两湾城第一届党委正式成立。4个居民区党总支、47个党支部、109个党小组——这张覆盖96个楼栋的组织网，兜住了11599户、近5万常住人口的超大社区。
作为上海完整社区样板之一，中远两湾城的变化，从补齐硬件的“欠债”开始。而让这些“硬骨头”得以啃下的关键，是一把独特的钥匙——法治引领。也是基于此，社区里无序的声音化成了有序的表达。
硬件改造，规矩先行
中远两湾城建成于本世纪初，96栋楼、206部电梯、近5万常住人口，是上海内环内体量最大的住宅小区。
20余年过去，硬件老化问题集中爆发了：电梯频繁停运困人、道路破损坑洼、监控系统九成失灵、停车位严重不足、消防通道常年被占……恽梅刚到社区委屈没少受，居民来居委“拍桌子”，上来就是“对环境不满，对居委不信任”。
硬件的“欠债”人人看得见，但“怎么改”却是一个比“要不要改”更难回答的问题。206部电梯集体超期服役，单靠哪一栋楼居民自行协商，往往吵上两年也换不成一部。
宜川路街道党工委书记卢礼卿告诉记者：“对于中远两湾城这样的超大社区，必须规则先行。”
2021年起，中远两湾城探索“楼事楼议——小型业主会”模式。有换梯意愿的楼栋成立5至7人的专项工作小组，有公示、有公告、有当面送达，将民意协商纳入规范化轨道。原本两年未换成梯的楼栋，在新模式下仅半年便完成两部电梯更新。截至目前，206部电梯100%启动更新，202部已投入使用。
中远两湾城新换的电梯
同样的逻辑复制到停车治理中。今年4月，新的停车管理办法经业主大会表决后正式实施。房产证、行驶证、驾驶证、身份证“四证合一”的业主车辆优先保障、第二辆车月费1000元、第三辆车按临停收费——规则清晰，执行有力。近300辆排队近四年、无法进小区的业主车辆终于进场，而长期占位的外来车和“僵尸车”被依法清退。
硬件改造的每一步，都是经业主大会民主表决产生的共同契约。恽梅说：“老百姓不是不愿意改，开始是不相信改了能好。规矩立在前面，信任就慢慢回来了。”
中远两湾城居民王红，如今喜欢在小区苏州河步道边漫步。“这几年小区变化太大了！道路平整、监控全覆盖、电梯更新、停车有序，台风天也没有积水。”她感慨，“我和丈夫经常去半马苏河驿站·1690党群服务中心社区食堂吃饭，90岁的母亲可以享受送餐到家，小外孙会在苏州河书房看书……生活便捷又舒适。”
半马苏河驿站·1690党群服务中心
居委吹哨，法官报到
硬件改造推进的同时，另一个更深层的变化同步发生——法治力量从法院“下沉”到社区。
超大社区内，邻里之间不和谐的“小插曲”在所难免。2023年6月，在上海市高院的关心下，宜川路街道携手普陀区人民法院、同济大学法学院，在中远两湾城设立全市首家“居委法苑”，探索建立多元解纷新模式。
法官定期下沉社区，参与政策解读、法律援助、纠纷调解；“阶梯式”解纷体系覆盖从邻里口角到群体性矛盾；巡回审判把法庭搬到居民楼下，让庭审成为公开课。
有这样一个案例:居民张先生在装修过程中，将自家入户门由内开改为向外开，不仅严重影响同一楼层的邻居王先生一家通行，还存在安全隐患。为此，王先生明确表示反对，居委会多次介入调解，但双方矛盾一直未能妥善化解。
“以往面对这类‘老大难’问题，会陷入‘居委会调停－暂时缓和－反复发作’的僵局。”恽梅介绍，“依托‘居委法苑’平台‘居民区书记吹哨、法官报到’，我们邀请了普陀法院派法官介入。”
考虑到该类纠纷具有典型性，下沉法官以《民法典》中关于相邻权的法律规定作为切入点，向当事双方释明法理、讲清情理，还邀请宜川路街道解纷中心、社区律师、社区退休干部、热心居民参与调解，最终双方达成和解。
下沉法官之一、普陀区人民法院立案庭副庭长罗珏卿介绍，社区治理中大量矛盾，本质上是法律问题或涉及法律边界的利益问题。过去，居委会靠人情、威望、“磨嘴皮子”协调，常常力不从心。现在，法官就在身边，法律就在手边，去年矛盾成功调解率达91.5%。
巡回法庭
软法指引，形成制度
中远两湾城另一个重要举措，是将成功实践提炼为可复制、可推广的软法指引、治理指引。
换梯过程中，社区积累了丰富的操作经验。在此基础上，《普陀区既有住宅更换电梯软法指引》正式发布。这是上海市首部专门针对既有住宅更换电梯的软法指引，将中远两湾城成片换梯经验从“摸着石头过河”升华为制度化的操作规范。
38页的“工具书”，明确了换梯的11个关键节点：公告贴几天、方案如何表决、钱怎么管、验收谁签字等，全部流程化、标准化。有了这份指引，换梯周期可从近一年缩短至半年，其他社区慕名取经，直接按“说明书”操作即可。
“居委法苑”还基于社区治理实践经验，携手普陀区法院、区委社会工作部研究形成了《“架空层”规范使用工作指引》《小区内部“僵尸车”治理司法指引》《小区内部非机动车治理指引》等15大指引，将高频难题纳入规范化治理体系，实现用法治思维“柔性”沟通，赋能基层破解治理难题。
《普陀区既有住宅更换电梯软法指引》与社区治理常见问题指引。周楠 摄
比如，在《“架空层”规范使用工作指引》，对于“架空层”属于谁、是否可以集中停放电动自行车、发生“架空层”纠纷时应该怎么办等大家关心的问题，通过引述相关法律给予权威解答，并解析典型案例，对“架空层”规范管理使用提出具体建议，成为防范小区“架空层”电动车火灾的有力抓手。
中远两湾城
在居民陈婉芳看来，软法不是法律，却发挥着类似法律的规范功能。“程序明确、过程透明、结果可预期，让居民知道‘按规矩办就能办成’。”
如今在中远两湾城，每项硬件改造背后，都有一套经过民主程序、法律审核、居民认可的规则体系作为支撑；每次矛盾化解背后，都有一支法官、律师、调解员组成的专业队伍提供保障。今年，“居委法苑”将推出5个新的治理指引，社区还将继续完善停车管理办法。卢礼卿表示：“以法治为引领，硬件改造有章法，社区治理有温度，超大社区的‘完整’才能从图纸变成现实。”
海报设计 徐佳敏
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